Το ερώτημα που ακούγεται όλο και συχνότερα στην αγορά ακινήτων είναι απλό: πού πήγαν τα σπίτια; Παρά το ράλι στις τιμές αγοράς και ενοικίων, οι διαθέσιμες κατοικίες προς πώληση ή μίσθωση μειώνονται μήνα με τον μήνα. Η απάντηση βρίσκεται στα ίδια τα δεδομένα της Έκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος και δείχνει ότι η αγορά στερεύει από μέσα.
Η ΤτΕ αποδίδει τη δραματική μείωση της προσφοράς σε τρεις βασικούς παράγοντες. Πρώτον, χιλιάδες ακίνητα που έχουν δεσμευθεί μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων βρίσκονται «παρκαρισμένα» σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers και δεν έχουν επιστρέψει στην αγορά. Παρότι πολλά εξ αυτών προορίζονται για πλειστηριασμό, μεγάλο μέρος μένει ανενεργό για χρόνια, μέχρι να ολοκληρωθούν νομικές ή τεχνικές διαδικασίες.
Δεύτερον, η επενδυτική εκμετάλλευση των κατοικιών, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε μέσω ξένων επενδυτικών σχημάτων, απορροφά όλο και μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Σπίτια που μέχρι πριν λίγα χρόνια νοικιάζονταν σε οικογένειες, σήμερα λειτουργούν ως τουριστικά προϊόντα, αυξάνοντας το κενό στην αγορά μακροχρόνιας στέγης.
Τρίτον, η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών επιτείνει το πρόβλημα. Η οικοδομική δραστηριότητα το πρώτο εξάμηνο του 2025 υποχώρησε κατά 14% σε αριθμό αδειών, 24% σε επιφάνεια και 17% σε όγκο. Το «πάγωμα» που προκάλεσε η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος υλικών και ενέργειας, έχει καθηλώσει την οικοδομή σε ιστορικά χαμηλά.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί με τεχνητή έλλειψη: οι τιμές ανεβαίνουν όχι γιατί υπάρχει περισσότερη ζήτηση, αλλά γιατί δεν υπάρχει επαρκής προσφορά. Όπως σημειώνει η ΤτΕ, η χαμηλή διαθεσιμότητα προέρχεται από την απόσυρση ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό, καθώς και από την επενδυτική εκμετάλλευση της κατοικίας.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ίδιας της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία σε ειδική ενότητα στην έκθεση κάνει λόγο για «κίνδυνο τιμών κατοικιών για τα νοικοκυριά». Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας πλέον το ιστορικό υψηλό του 2008. Τα νέα διαμερίσματα σημείωσαν άνοδο 6,8% και τα παλαιά 7,6%, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται στις 104,5 μονάδες. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,9%, στη Θεσσαλονίκη και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας 8,8%.
Αντίστοιχη πορεία καταγράφεται και στα ενοίκια, με τον δείκτη τιμών να διαμορφώνεται στις 114,7 μονάδες, δέκα μονάδες υψηλότερα από πέρυσι, πλησιάζοντας τα επίπεδα του 2011. Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η αγορά δεν παρουσιάζει σημάδια κόπωσης, καθώς η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό παραμένει ισχυρή και η προσφορά περιορισμένη.
Η χαμηλή αυτή προσφορά, σύμφωνα με την έκθεση, είναι αποτέλεσμα της επενδυτικής εκμετάλλευσης των κατοικιών, της απόσυρσης ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και της μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας την τελευταία δεκαετία, που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος. Το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 14%, η συνολική επιφάνεια κατά 24% και ο όγκος κατά 17,7%.
Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί, πάντως, ότι η παρατεταμένη άνοδος των τιμών και η χαμηλή προσφορά δημιουργούν προϋποθέσεις συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων για την αγορά, παρότι δεν διαφαίνεται άμεσος κίνδυνος για τις τράπεζες, καθώς τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων προειδοποιούν ότι αν δεν απελευθερωθεί μέρος των ακινήτων που παραμένουν «κολλημένα» σε χαρτοφυλάκια funds και servicers, η ανισορροπία θα επιδεινωθεί. Όπως χαρακτηριστικά λένε, «δεν χτίζουμε νέα σπίτια, δεν πουλάμε τα παλιά και όσα υπάρχουν τα κρατάει το Airbnb».
Την ίδια ώρα, τα ελληνικά νοικοκυριά βρίσκονται αντιμέτωπα με το υψηλότερο στεγαστικό βάρος στην Ευρώπη. Σύμφωνα με την ΤτΕ το 35,5% του εισοδήματός τους κατευθύνεται πλέον στη στέγη, ενώ σχεδόν ένας στους τρεις πληρώνει πάνω από το 40%. Με ποσοστό 29% των πολιτών να ξεπερνά αυτό το όριο, η Ελλάδα κατατάσσεται πρώτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση, επτά μονάδες πάνω από τη δεύτερη Δανία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που επικαλείται η Τράπεζα της Ελλάδος.
Τα στοιχεία δείχνουν πως το κόστος στέγης έχει γίνει η μεγαλύτερη οικονομική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά, αφού οι τιμές έχουν φτάσει σε ιστορικά υψηλά και τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά όλο και λιγοστεύουν.
