Ακίνητα: Αργυρούπολη και Παπάγος έγιναν... Λονδίνο και Παρίσι σε «απαιτούμενα ενοίκια» αγοράς

Πόσα μηνιαία ενοίκια χρειάζονται για να αγοράσει κανείς ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο; Όσα χρειάζονται και για ένα διαμέρισμα στην Αργυρούπολη! Ενώ, αν θέλει κανείς να επενδύσει σε μια κατοικία στου Παπάγου, θα πρέπει να πληρώσει τίμημα που αντιστοιχεί σε περισσότερα ενοίκια από το Παρίσι, σύμφωνα με το sofokleousin.gr

Η ξέφρενη αύξηση των τιμών πώλησης των κατοικιών τα τελευταία χρόνια έχει ξεπεράσει κατά πολύ την αύξηση των ενοικίων. Αυτό το άνοιγμα της «ψαλίδας» αποτελεί ένα από τα πιο κλασικά και τυπικά συμπτώματα μιας φούσκας ακινήτων. Όταν η αξία αγοράς ενός περιουσιακού στοιχείου αποσυνδέεται τόσο βίαια από το εισόδημα που μπορεί να παράγει (ενοίκιο), ο δείκτης τιμής προς ενοίκιο εκτοξεύεται στα ύψη και η επενδυτική απόδοση κατακρημνίζεται.

Πλέον, οι αποδόσεις των ελληνικών κατοικιών έχουν πέσει σε τόσο χαμηλά επίπεδα, που περιοχές της Αθήνας συγκρίνονται ευθέως με παγκόσμιες μητροπόλεις, όπως το Λονδίνο και το Παρίσι, όπου παραδοσιακά οι τιμές είναι αστρονομικές.

Το «Θερμόμετρο» των Ακινήτων αποκαλύπτει την αλήθεια

Την ακτινογραφία αυτής της στρέβλωσης φέρνει στο φως το πρώτο «Θερμόμετρο» των ακινήτων, ένα νέο επενδυτικό εργαλείο που παρουσιάστηκε από τον Ηλία Παπαγεωργιάδη και τον Δημήτρη Μελαχροινό, CEO του Spitogatos.

Ο δείκτης, αξιοποιώντας εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos, βασίζεται σε μια πολύ απλή, αλλά αποκαλυπτική εξίσωση: Με πόσα ενοίκια αγοράζεται ένα ακίνητο; Όσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται, τόσο χαμηλότερη είναι η επενδυτική απόδοση και τόσο πιο «υπερτιμημένη» μπορεί να θεωρηθεί επενδυτικά μια περιοχή.

Όπως εξήγησε χαρακτηριστικά ο κ. Παπαγεωργιάδης: «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια. Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 ευρώ και η τιμή ανέβηκε στα 240.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, δηλαδή "ανέβηκε η θερμοκρασία" στην περιοχή».

Οι εκπλήξεις: Η Αργυρούπολη, ο Παπάγος και τα διεθνή μεγαθήρια

Η σύγκριση των δεδομένων από το 2019 (πριν την πανδημία) έως το 2025 αποδεικνύει ότι σε πολλές περιοχές οι τιμές πώλησης κάλπασαν πολύ πιο γρήγορα από τα ενοίκια. Στο Κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, παρατηρείται αύξηση 51 ενοικίων (από 161 το 2019 στα 212 το 2025), ενώ στα Βόρεια Προάστια η αύξηση ήταν 17 ενοίκια.

Σχέση τιμών με ενοίκια

Εκεί όμως που τα νούμερα προκαλούν ίλιγγο είναι σε επιμέρους περιοχές, όταν τεθούν δίπλα στα διεθνή δεδομένα:

• Λονδίνο vs Αργυρούπολη: Στη βρετανική πρωτεύουσα απαιτούνται κατά μέσο όρο περίπου 382 ενοίκια για την αγορά ενός ακινήτου. Στην Αργυρούπολη, το «Θερμόμετρο» έδειξε πως η χαμηλότερη απόδοση των Νοτίων Προαστίων εντοπίζεται εκεί, απαιτώντας 387 ενοίκια!

• Παρίσι vs Παπάγου: Στο Παρίσι, μια από τις πιο ακριβές πόλεις του κόσμου, χρειάζονται 438ενοίκια. Στου Παπάγου, το εργαλείο έδειξε το εξωπραγματικό νούμερο των 459 ενοικίων!

• Νέα Υόρκη vs Δυτικά Προάστια: Η Νέα Υόρκη απαιτεί περίπου 244 ενοίκια (καθώς τα ενοίκια εκεί είναι υπερβολικά υψηλά). Στην Αθήνα, η Πετρούπολη έφτασε τα 335 ενοίκια, έχοντας σχεδόν ίδια απόδοση με τη Γλυφάδα (342) και τη Δραπετσώνα (332), αποδεικνύοντας σύμφωνα με τον κ. Μελαχροινό ότι η έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση ακόμη και σε θεωρητικά «φθηνές» περιοχές εκτόξευσε τις τιμές, ρίχνοντας την απόδοση.

Το δίδαγμα για επενδυτές ακινήτων

Το «Θερμόμετρο» ανατρέπει τον κανόνα που ήθελε τις πιο δημοφιλείς περιοχές να έχουν πάντα χαμηλότερες αποδόσεις και τις λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες. Όταν ολόκληρα προάστια της Αθήνας αγγίζουν ή και ξεπερνούν τους δείκτες (Price-to-Rent ratio) του Λονδίνου ή του Παρισιού, το μήνυμα είναι σαφές: Το ρίσκο για όσους αγοράζουν σήμερα με σκοπό την εκμετάλλευση είναι τεράστιο και η έννοια της «ευκαιρίας» πρέπει να επαναπροσδιοριστεί.