Με ασφυκτικές προθεσμίες βρίσκονται αντιμέτωποι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που σχεδιάζουν πώληση, γονική παροχή ή δωρεά των οικημάτων τους, καθώς για μόλις δυόμισι μήνες ακόμη, έως τις 31 Μαρτίου, παραμένει ανοιχτό το «παράθυρο» αξιοποίησης των διατάξεων του ισχύοντος νόμου για την τακτοποίηση αυθαιρεσιών. Μετά την ημερομηνία αυτή, όσα ακίνητα εξακολουθούν να έχουν πολεοδομικές εκκρεμότητες κινδυνεύουν να καταστούν πρακτικά μη μεταβιβάσιμα, προκαλώντας έντονη αναστάτωση τόσο στους ιδιοκτήτες τους, όσο και στην αγορά ακινήτων συνολικά.
Η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο σύνθετη εξαιτίας της υποχρεωτικής πλέον έκδοσης της Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία εφαρμόζεται καθολικά από τον Απρίλιο του 2022. Από τότε, καμία αγοραπωλησία, γονική παροχή ή δωρεά δεν μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς τον πλήρη έλεγχο του ακινήτου και τη διασταύρωση όλων των στοιχείων που αφορούν την άδεια, τις επιφάνειες και τη σημερινή του εικόνα. Η συγκεκριμένη διαδικασία, πολύ αυστηρότερη σε σχέση με ό,τι ίσχυε στο παρελθόν, έφερε στην επιφάνεια ένα διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής πραγματικότητας: το γεγονός ότι ελάχιστα κτίρια είναι απολύτως «καθαρά» πολεοδομικά.
Στην πράξη, οι μεταβιβάσεις λειτούργησαν ως ένα είδος γενικού ελέγχου της οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων δεκαετιών. Μέσα από την ανάγκη έκδοσης Ταυτότητας Κτιρίου αποκαλύπτονται αποκλίσεις μεταξύ των εγκεκριμένων σχεδίων και της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων, είτε αυτές προέκυψαν κατά την αρχική κατασκευή είτε μέσα στα χρόνια, με αλλαγές στη διαρρύθμιση ή στη χρήση των χώρων. Ιδιαίτερα τις προηγούμενες δεκαετίες, όταν οι έλεγχοι ήταν περιορισμένοι ή ανύπαρκτοι, είχε διαμορφωθεί μια γενικευμένη ανοχή σε τέτοιες πρακτικές.
Σήμερα, όμως, αυτές οι «μικρές παραβάσεις» θα πρέπει να διορθωθούν για να μπορέσει να προχωρήσει οποιαδήποτε μεταβίβαση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις ανθρώπων της αγοράς, λιγότερο από το… 5% των οικοδομικών αδειών αντιστοιχεί πλήρως στην πραγματική εικόνα των κτηρίων. Στις περισσότερες περιπτώσεις πάντως, δεν πρόκειται για σοβαρές πολεοδομικές παρανομίες, αλλά για διαφορές στα τετραγωνικά, μικρές αλλαγές σε εσωτερικούς χώρους ή ασυμφωνίες μεταξύ των στοιχείων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο, στο Ε9 και στα δημοτικά αρχεία.
Τα περισσότερα προβλήματα εντοπίζονται σε πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980 έως και το 2000, μια περίοδο κατά την οποία η αξιοποίηση ημιυπαίθριων χώρων είχε λάβει μεγάλες διαστάσεις. Αν και μεγάλο μέρος αυτών των χώρων έχει ενταχθεί σε παλαιότερα καθεστώτα νομιμοποίησης, συχνά παραμένουν ακόμη λάθη στις επιφάνειες ή ελλείψεις στα έγγραφα, τα οποία απαιτούν πρόσθετες διορθώσεις μέσω συμβολαιογράφων και μηχανικών, με αποτέλεσμα καθυστερήσεις και αυξημένο κόστος.
Παράλληλα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου οι οικοδομικές άδειες έχουν χαθεί, όσο κι αν αυτό μπορεί σε μια πρώτη σκέψη να ακούγεται παράδοξο. Σε ορισμένα ακίνητα αυτό οφείλεται στην παλαιότητα των εγγράφων, ενώ σε άλλες περιπτώσεις τα αρχεία πολεοδομιών έχουν καταστραφεί ή αλλοιωθεί, ακόμη και σε μεγάλους Δήμους της Αττικής, λόγω φυσικών καταστροφών (π.χ. πλημμύρες ή πυρκαγιές). Κατά συνέπεια, η αναζήτηση ή η ανασύσταση των φακέλων αυτών προσθέτει ακόμη ένα εμπόδιο στη διαδικασία μεταβίβασης.
Όσο λοιπόν πλησιάζει η 31η Μαρτίου χωρίς να υπάρχει σαφής εικόνα για το αν θα δοθεί παράταση ή αν θα υπάρξει νέο πλαίσιο τακτοποιήσεων, η πίεση αυξάνεται. Μηχανικοί και συμβολαιογράφοι βρίσκονται αντιμέτωποι με αυξημένο φόρτο εργασίας, ενώ οι ιδιοκτήτες σπεύδουν να προλάβουν τις προθεσμίες, γεγονός που αυξάνει τον κίνδυνο λαθών και παραλείψεων.
Οι επιπτώσεις δεν περιορίζονται μόνο στις ιδιωτικές συναλλαγές. Τυχόν επιβράδυνση ή «πάγωμα» των μεταβιβάσεων μπορεί να επηρεάσει και κρατικά προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», αλλά και το «Εξοικονομώ», καθώς για τη συμμετοχή σε αυτά απαιτείται ακίνητο πλήρως τακτοποιημένο και με εκδομένη Ταυτότητα Κτιρίου. Έτσι, ιδιοκτήτες που θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν επιδοτήσεις ή χαμηλότοκα δάνεια κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός.
Το ισχύον πλαίσιο καλύπτει συγκεκριμένες κατηγορίες αυθαιρεσιών, εφόσον αυτές έχουν πραγματοποιηθεί έως το 2011. Σε αντίθετη περίπτωση, αν η παράβαση έγινε μετά το έτος αυτό, το ακίνητο δεν μπορεί να τακτοποιηθεί και, συνεπώς, δεν είναι δυνατό να μεταβιβαστεί. Η πιο συνηθισμένη περίπτωση αφορά αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 9 Ιουνίου 1975. Για τα ακίνητα αυτά, η διαδικασία είναι σχετικά απλή και περιορίζεται στην καταβολή παραβόλου της τάξης των 250 ευρώ, χωρίς πρόσθετο πρόστιμο.
Αν όμως υπάρχουν μεταγενέστερες αυθαιρεσίες, το κόστος αυξάνεται σημαντικά. Ιδιαίτερα τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν την περίοδο 1990 – 2010 θεωρούνται τα πιο ακριβά ως προς την τακτοποίησή τους, καθώς τα πρόστιμα υπολογίζονται με βάση την επιφάνεια και την αντικειμενική αξία και συχνά ξεπερνούν τις 10.000 ευρώ. Για τον λόγο αυτό, πολλοί ιδιοκτήτες επέλεξαν τα προηγούμενα χρόνια να μην προχωρήσουν σε τακτοποίηση, εφόσον δεν υπήρχε άμεση ανάγκη πώλησης ή μεταβίβασης.
