Η κυβέρνηση ετοιμάζει μια μεγάλη φορολογική ανατροπή στην ακίνητη περιουσία, μεταμφιέζοντας έναν μίνι ΕΝΦΙΑ σε «Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ)». Η ΠΟΜΙΔΑ κρούει τον κώδωνα του κινδύνου, κάνοντας λόγο για μια ολική επαναφορά που τριπλασιάζει τα βάρη των ιδιοκτητών και ανοίγει νέους δρόμους για αφόρητη οικονομική εξάντληση από το 2027.
Το δόλωμα της «απλοποίησης» και η σκληρή πραγματικότητα
Το νέο κόλπο του κράτους, που περιγράφεται στον υπό διαβούλευση Κώδικα Αυτοδιοίκησης, παρουσιάζεται δήθεν ως απλοποίηση, καθώς ενοποιεί τον παλιό Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).
Στην ουσία, όμως, πρόκειται για μια πονηρή μεταφορά του βάρους:
Νέος Φόρος επί της Αξίας: Το ΤΤΑ θα υπολογίζεται με συντελεστή 0,80‰ έως 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (τιμή ζώνης και παλαιότητα).
Τοπικό Άρπαγμα: Η εξουσία να ορίζουν το ύψος του συντελεστή μεταφέρεται στους Δήμους. Αυτό, σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, σημαίνει ότι το κράτος «ξεφορτώνεται» την ευθύνη, δίνοντας στους Δήμους ένα πανίσχυρο εργαλείο για αχαλίνωτη αύξηση των εσόδων, χωρίς κανέναν ουσιαστικό μηχανισμό συγκράτησης των υπερβολών.
Ο τριπλασιασμός του βάρους: Πώς μας ξετινάζουν
Το μεγάλο δράμα έγκειται στην κατάργηση της λογικής των δύο παλιών τελών: ο ΦΗΧ βάρυνε τον χρήστη (συνήθως τον ενοικιαστή), ενώ ο ΤΑΠ τον ιδιοκτήτη.
Με το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, όλο το βάρος πέφτει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη!
Η ΠΟΜΙΔΑ υπολογίζει ότι αυτή η ενοποίηση δεν οδηγεί σε μηδενισμό, αλλά σε εκρηκτική αύξηση των χρεώσεων:
Ο νέος συντελεστής είναι πολλαπλάσιος του σημερινού ΤΑΠ.
Ο ΦΗΧ, που αντιστοιχούσε περίπου στο μισό του ΤΑΠ, ενσωματώνεται πλήρως στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη.
Το αποτέλεσμα; Οι ιδιοκτήτες φοβούνται ότι το ΤΤΑ θα μεταφραστεί σε διπλάσια, ακόμα και τριπλάσια, επιβάρυνση σε σχέση με το παλιό καθεστώς, ειδικά στις μεγάλες αστικές περιοχές με υψηλές τιμές ζώνης.
Η νέα πηγή τριβών και η απειλή της διακοπής ρεύματος
Ο νέος φόρος θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα εντός σχεδίου, αλλά και σε κτίσματα εκτός σχεδίου, και θα χρεώνει ακόμα και το δικαίωμα υψούν.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Τον έκανε με τα κρεμμυδάκια η Κωνσταντοπούλου τον Μαγειρία! Χαμός στο Instagram (βίντεο)
Τι είναι το «Δικαίωμα Υψούν» και γιατί φορολογείται;
Το Δικαίωμα Υψούν (ή δικαίωμα επέκτασης) είναι ένας νομικός όρος που αφορά την ιδιοκτησία ακινήτων και ουσιαστικά περιγράφει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να προσθέσει ή να ανεγείρει επιπλέον ορόφους πάνω από ένα ήδη υφιστάμενο κτίσμα, εφόσον αυτό επιτρέπεται από τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανονισμούς.
Νομική και Οικονομική του Αξία
Συνοπτικά, το δικαίωμα αυτό είναι:
Ιδιοκτησιακό Δικαίωμα: Το δικαίωμα υψούν αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της ιδιοκτησίας του κτίσματος.
Αυτόνομη Αξία: Μπορεί να αποχωριστεί από την κυρίως ιδιοκτησία (π.χ., το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου) και να μεταβιβαστεί ή πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο με συμβολαιογραφική πράξη. Αυτός είναι ο λόγος που έχει οικονομική αξία.
Συμβολαιογραφική Μεταβίβαση: Συνήθως, ο αρχικός κατασκευαστής ή ιδιοκτήτης του οικοπέδου μπορεί να κρατήσει αυτό το δικαίωμα, ακόμα κι αν πουλήσει όλα τα διαμερίσματα του κτιρίου.
Πώς επηρεάζει το Νέο Τέλος (ΤΤΑ);
Η πρόβλεψη στον νέο Κώδικα Αυτοδιοίκησης για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) επιβεβαιώνει αυτό που φοβούνται οι ιδιοκτήτες: το κράτος αντιμετωπίζει το δικαίωμα υψούν ως αυτοτελές φορολογητέο περιουσιακό στοιχείο, εφόσον έχει μεταβιβαστεί νομίμως.
Δηλαδή: Αν ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει πουλήσει το δικαίωμα να χτίσει ο αγοραστής ένα επιπλέον δώμα στο μέλλον, τότε:
Ο αγοραστής (ο κάτοχος του δικαιώματος υψούν) θα φορολογείται με το ΤΤΑ για την αξία αυτού του δικαιώματος, ακόμα κι αν δεν έχει χτίσει ακόμα τίποτα.
Η φορολόγηση γίνεται επί της αντικειμενικής αξίας που έχει αποδοθεί στο δικαίωμα αυτό κατά τη μεταβίβασή του.
Η ένταξη του Δικαιώματος Υψούν στη βάση υπολογισμού του ΤΤΑ δείχνει την πρόθεση του κράτους να διευρύνει στο μέγιστο τη φορολογική βάση της ακίνητης περιουσίας, βρίσκοντας τρόπους να φορολογήσει κάθε πτυχή της, ακόμα και τα αόρατα ή μελλοντικά δικαιώματα δόμησης.
Είναι σαν να πληρώνεις φόρο όχι μόνο για αυτό που έχεις χτίσει, αλλά και για αυτό που θα μπορούσες να χτίσεις!
Επιπλέον, το κράτος δημιούργησε έναν μηχανισμό εκβιασμού για την είσπραξη:
Αν το ρεύμα είναι στο όνομα του ενοικιαστή, το ΤΤΑ θα πληρώνεται μέσω του λογαριασμού ρεύματος, αλλά θα αφαιρείται από το μίσθωμα. Αυτό δημιουργεί έναν νέο κύκλο οξύτατων τριβών στις σχέσεις ιδιοκτητών-ενοικιαστών.Η μη πληρωμή τριών συνεχόμενων λογαριασμών (ή ενός τριμηνιαίου) οδηγεί άμεσα σε διακοπή ηλεκτροδότησης! Και το χειρότερο; Η επανασύνδεση δεν γίνεται παρά μόνο με την ολόκληρη εξόφληση των οφειλών.
Το φάντασμα του δεύτερου ΕΝΦΙΑ: Ποιος θα αντέξει;
Η κραυγή αγωνίας της ΠΟΜΙΔΑ είναι σαφής: ο κίνδυνος δεν είναι μόνο το ύψος, αλλά ο χαρακτήρας του νέου τέλους. Αυτός ο φόρος, που υποτίθεται ότι προορίζεται για την τοπική ανάπτυξη, μπορεί να εξελιχθεί ταχύτατα σε έναν διαρκώς αυξανόμενο, μόνιμο μηχανισμό άντλησης εσόδων από την ακίνητη περιουσία.
Σε μια εποχή που το κόστος ζωής και ιδιοκτησίας είναι ήδη ασφυκτικό, οι ιδιοκτήτες βλέπουν το ΤΤΑ όχι ως μια απλή αλλαγή ονόματος, αλλά ως μια νέα, βαριά στρώση φορολογικού βάρους, που προστίθεται στον ήδη καταθλιπτικό ΕΝΦΙΑ.
Το ερώτημα που πλανάται είναι: Πόσα ακόμα βάρη μπορεί να αντέξει η ακίνητη περιουσία; Το νέο τέλος απειλεί να γίνει ένας Δεύτερος ΕΝΦΙΑ, καθιστώντας την ιδιοκτησία αφόρητα δυσβάσταχτη.
Ενδεικτική εκτίμηση τριπλασιασμού του κόστους
Ουσιαστικά, η αύξηση προκύπτει από δύο κύριες αλλαγές:
Ο ΦΗΧ (Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων) Μεταφέρεται: Αυτό το τέλος (που αντιστοιχούσε περίπου στο 50% του ΤΑΠ) το πλήρωνε ο ενοικιαστής. Τώρα το πληρώνει ο ιδιοκτήτης.
Ο Συντελεστής ΤΑΠ Αντικαθίσταται: Ο παλιός συντελεστής ΤΑΠ, ο οποίος ήταν πολύ μικρότερος, αντικαθίσταται από έναν νέο, μεγαλύτερο συντελεστή επί της αξίας του ακινήτου.
Παράδειγμα: Διαμέρισμα σε αστική ζώνη (Ενδεικτικό)
Ας υποθέσουμε ένα διαμέρισμα σε μια αστική περιοχή (π.χ. Αθήνα ή Θεσσαλονίκη) με μέση αντικειμενική αξία και μετρητά τετραγωνικά:
| Παράμετρος Ακινήτου | Τιμή/Αξία |
| Αντικειμενική Αξία | $\approx 100.000$ € |
| Τ.Μ. Ακινήτου | $100$ τ.μ. |
| Σημερινό ΤΑΠ/τ.μ. (Ενδεικτικά) | $0,50$ €/τ.μ. |
| Σημερινός ΦΗΧ/τ.μ. (Ενδεικτικά) | $1,50$ €/τ.μ. |
| Παλιό Καθεστώς (Ιδιοκτήτης + Ενοικιαστής) | Υπολογισμός | Ετήσιο Κόστος |
| ΤΑΠ (πληρώνει Ιδιοκτήτης) | $100$ τ.μ. $\times 0,50$ € | $50$ € |
| ΦΗΧ (πληρώνει Ενοικιαστής) | $100$ τ.μ. $\times 1,50$ € | $150$ € |
| Συνολικό Κόστος Ακινήτου | $200$ € |
| Νέο Καθεστώς (ΤΤΑ – Πληρώνει μόνο ο Ιδιοκτήτης) | Υπολογισμός | Εκτιμώμενο Κόστος |
| Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) | $100.000$ € $\times 1$‰ (το ανώτατο όριο) | $100$ € |
| Πληρωτέο ΤΑΠ (προστίθεται στον ιδιοκτήτη) | $50$ € | |
| Πληρωτέο ΦΗΧ (προστίθεται στον ιδιοκτήτη) | $150$ € | |
| Συνολική Νέα Επιβάρυνση | $\approx 200 - 300$ € |
Το δράμα της αύξησης
Στην περίπτωση που ο νέος συντελεστής είναι υψηλός (κοντά στο 1‰) και ανάλογα με τον τρόπο που θα ενσωματωθούν οι παλιοί φόροι στον λογαριασμό, η αύξηση για τον ιδιοκτήτη μπορεί να είναι:
Σήμερα (πληρώνει ο Ιδιοκτήτης): $50$ € (μόνο ΤΑΠ).
Μετά το 2027 (πληρώνει ο Ιδιοκτήτης): $100$ € (ΤΤΑ) πλέον το κόστος που του μεταφέρεται από τον ΦΗΧ, φτάνοντας τριπλάσιο ή και τετραπλάσιο του σημερινού του κόστους ($50$ € $\rightarrow 200+$ €) στον τελικό λογαριασμό.
Το συμπέρασμα είναι δραματικό: Το βάρος των δημοτικών τελών, που σήμερα μοιράζεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή (χρήστη), από το 2027 θα εκμηδενίζει τον ιδιοκτήτη, δημιουργώντας ένα νέο, τεράστιο φορολογικό κενό στην τσέπη του.
