Η Βόρεια Ελλάδα αναδεικνύεται σε επενδυτικό προορισμό υψηλού ενδιαφέροντος για κατοίκους της Βουλγαρίας και άλλων βαλκανικών χωρών, με τις μικρές αλλά πολυάριθμες επενδύσεις των τελευταίων τριών ετών να συνθέτουν ένα νέο δυναμικό τοπίο. Από τη Χαλκιδική έως την Αλεξανδρούπολη, και από τη Θεσσαλονίκη μέχρι τη Θάσο και την Καβάλα, παρατηρείται αυξανόμενη αγορά κατοικιών, οικοπέδων και τουριστικών ακινήτων από Βούλγαρους, αλλά και Ρουμάνους και Τούρκους επενδυτές.
Η τάση αυτή μεταβάλλει ριζικά τα δεδομένα της κτηματαγοράς και του τουρισμού στην περιοχή. Τράπεζες της Βουλγαρίας προσφέρουν δάνεια στους πολίτες τους για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, τα οποία στη συνέχεια αξιοποιούνται ως καταλύματα τύπου Airbnb. Τα έσοδα από τις μισθώσεις εισπράττονται στο εξωτερικό, γεγονός που εγείρει ερωτήματα για τη διαφάνεια και τη φορολογική συμμόρφωση αυτών των δραστηριοτήτων.
Σύμφωνα με επιχειρηματίες του τουριστικού κλάδου, η πρακτική αυτή εντάσσεται σε μια «γκρίζα ζώνη» επιχειρηματικότητας, καθώς δεν είναι σαφές πώς και πότε θα εφαρμοστούν οι απαραίτητοι έλεγχοι. Από την 1η Οκτωβρίου τέθηκε σε ισχύ το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με την υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη να ανακοινώνει ενίσχυση των ελεγκτικών μηχανισμών, προσλήψεις και δημιουργία μεικτών κλιμακίων ελέγχου από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ. Ωστόσο, η αργή ανταπόκριση του δημοσίου προκαλεί ανησυχία για την αποτελεσματικότητα των μέτρων.
Ο τουρισμός ως καταλύτης επενδύσεων
Το συνολικό ύψος των επενδύσεων από Βούλγαρους πολίτες στην Ελλάδα την τελευταία πενταετία ξεπερνά τα 127 εκατομμύρια ευρώ, με τη Βόρεια Ελλάδα να αποτελεί τον βασικό αποδέκτη αυτών των κεφαλαίων. Η τουριστική δυναμική της περιοχής λειτουργεί ως βασικός μοχλός προσέλκυσης επενδυτών, οι οποίοι βλέπουν την αγορά ακινήτων όχι μόνο ως προσωπική επένδυση, αλλά και ως επαγγελματική ευκαιρία με έσοδα και υπεραξίες.
Η τάση αυτή ενισχύεται περαιτέρω από την ένταξη της Βουλγαρίας στη ζώνη Σένγκεν από την 1η Ιανουαρίου 2025, γεγονός που διευκολύνει τις μετακινήσεις και τις οικονομικές συναλλαγές. Η γεωγραφική εγγύτητα και οι διαφορές στις τιμές και τη φορολογία αποτελούν επιπλέον κίνητρα. Ενδεικτικά, ενώ οι τιμές ακινήτων στη Σόφια και σε άλλα μεγάλα αστικά κέντρα της Βουλγαρίας έχουν αυξηθεί σημαντικά, περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, όπως η Καβάλα, εξακολουθούν να προσφέρουν προσιτές τιμές από 2.000 έως 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η Χαλκιδική στο επίκεντρο των Βαλκανικών επενδύσεων – Δυναμική και στην Καβάλα και τη Θράκη
Η Χαλκιδική αναδεικνύεται σε βασικό πόλο έλξης για Βούλγαρους επενδυτές, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την πρόσφατη αγορά της βίλας της Βέφας Αλεξιάδου από Βούλγαρο επιχειρηματία, έναντι 2,2 εκατομμυρίων ευρώ. Η περιοχή καταγράφει έντονη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων, όπως προκύπτει από την ετήσια έρευνα του Συλλόγου Μεσιτών Χαλκιδικής.
Το 2024 πραγματοποιήθηκαν πάνω από 1.800 αγοραπωλησίες ακινήτων, με την πλειονότητα να αφορά ακίνητα αξίας κάτω των 150.000 ευρώ. Οι κατοικίες αποτέλεσαν το 68,7% των συνολικών πωλήσεων, σύμφωνα με τις απαντήσεις 41 μεσιτικών γραφείων του νομού. Οι βασικοί λόγοι αγοράς ήταν η επένδυση και η απόκτηση εξοχικής κατοικίας, ενώ η πρώτη κατοικία ακολουθεί σε προτίμηση.
Οι Έλληνες αγοραστές παραμένουν η πλειοψηφία, με σημαντική παρουσία ενδιαφερομένων από τη Βόρεια Μακεδονία, τη Βουλγαρία, την Αλβανία, τη Σερβία, τη Ρουμανία, τη Γερμανία, την Τουρκία, το Ισραήλ και τη Ρωσία, καθώς και από την ελληνική ομογένεια.
Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, το 47,5% των αγοραστών απέκτησε ακίνητα κάτω των 150.000 ευρώ, ενώ το 37,5% επένδυσε σε ακίνητα μεσαίας αξίας (150.000–450.000 ευρώ). Μόλις το 10% στόχευσε σε ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ, δείχνοντας περιορισμένο ενδιαφέρον για την υψηλή κατηγορία.
Ως προς την παλαιότητα των ακινήτων, κυριαρχούν τα μεταχειρισμένα ηλικίας 11–20 ετών (25%), ενώ ακολουθούν εκείνα των 21–30 ετών (12%). Η αγορά φαίνεται να αποφεύγει τόσο τα νεόδμητα όσο και τα πολύ παλιά ακίνητα.
Περιοχές όπως η Κασσάνδρα, η Σιθωνία και ο Πολύγυρος παρουσιάζουν έντονη οικοδομική δραστηριότητα, με τους τοπικούς μεσίτες να κάνουν λόγο για «επέλαση» επενδυτών, κυρίως από τα Βαλκάνια.
Δυναμική και στην Καβάλα και τη Θράκη
Η Καβάλα αποτελεί έναν ακόμη ελκυστικό προορισμό για Βαλκάνιους επενδυτές, προσφέροντας συνδυασμό παραθαλάσσιου χαρακτήρα και αστικής ανάπτυξης, με χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τη Χαλκιδική. Η Ασπροβάλτα επίσης συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον, κυρίως λόγω των προσιτών τιμών, της εύκολης πρόσβασης και της ήπιας τουριστικής κίνησης.
Αυξανόμενο ενδιαφέρον καταγράφεται και για τη Θράκη, με επίκεντρο την Αλεξανδρούπολη και την Κομοτηνή. Οι δύο πόλεις ξεχωρίζουν για τη στρατηγική τους θέση, την ύπαρξη λιμανιού και τις αναπτυξιακές προοπτικές, που τις καθιστούν ελκυστικές για επενδυτές από το εξωτερικό.
