Λιγότερες εκτιµάται ότι θα είναι το 2019, σε σχέση µε το 2018, οι ευκαιρίες στην αγορά κατοικίας, καθώς ιδίως το διάστηµα 2016-2018 µεγάλος αριθµός ποιοτικών ακινήτων σε καλή τοποθεσία και σε χαµηλή τιµή άλλαξε χέρια, ενώ οι τιµές για πρώτη φορά ύστερα από µία δεκαετία αυξήθηκαν το 2018 σε ποσοστό 1,3%.
Οπως εξηγούν µεσίτες στο «Εθνος», η ελληνική κτηµαταγορά λόγω της σηµαντικής ζήτησης από το εξωτερικό έχει, σε µεγάλο βαθµό, αυτονοµηθεί σε σχέση µε την υπόλοιπη οικονοµία, το τραπεζικό σύστηµα και την εσωτερική ζήτηση, που παραµένει χαµηλή. Γι’ αυτό το 2019, παρότι είναι χρονιά εκλογών, η ζήτηση για ακίνητα εκτιµάται ότι θα είναι ακόµη µεγαλύτερη, σε σύγκριση µε το 2018. Ωστόσο, πού υπάρχουν δυνατότητες για καλές τοποθετήσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας;
Οφέλη θα έχουν ιδιοκτήτες και αγοραστές κατοικιών στα νότια προάστια της Αθήνας, µε το ενδιαφέρον να παραµένει υψηλό, κατά βάση από ξένους και σε µικρότερο βαθµό από Ελληνες, για αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, στον Αλιµο, στην Αργυρούπολη και την Ηλιούπολη.
Το πρόγραµµα χορήγησης άδειας διαµονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για επενδύσεις σε ακίνητα ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ, σε συνδυασµό µε τις καλές αποδόσεις µέσω βραχυχρόνιας µίσθωσης µε επικρατέστερη την πλατφόρµα Airbnb, τροφοδοτεί τη ζήτηση για τις συνοικίες που βρίσκονται ή γειτνιάζουν µε την Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπου οι νέες οικοδοµές αυξάνονται και πληθύνονται. «Το ενδιαφέρον θα εξακολουθήσει να είναι υψηλό για τα νότια προάστια και κατά το 2019.
Εντονη κινητικότητα παρουσιάζεται σε προορισµούς όπου η Fraport αναβαθµίζει τα αεροδρόµια και σε περιοχές κοντά σε τουριστικές επενδύσεις
Ωστόσο, λόγω της σηµαντικής ζήτησης, οι τιµές που ζητούν οι πωλητές έχουν λάβει την ανιούσα, γεγονός που εκτιµούµε ότι θα στρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στα βόρεια προάστια, σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, το Μαρούσι και η Κηφισιά» εξηγεί ο Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος Οµοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος. «Η αξιοποίηση του Ελληνικού, υπό την προϋπόθεση ότι θα ξεκινήσει να υλοποιείται το 2019, εκτιµούµε ότι θα επηρεάσει ανοδικά τις τιµές των περιοχών, τουλάχιστον, γύρω από την έκταση του πρώην διεθνούς αεροδροµίου» εξηγεί ο Αγις Φικιώρης, αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής. Σήµερα οι τιµές ανά τετραγωνικό µέτρο σε «δηµοφιλείς» περιοχές, όπως η Γλυφάδα και ο Αλιµος, ανέρχονται σε περίπου 1.850 ευρώ και 1.560 ευρώ, αντίστοιχα, και αναµένεται να αυξηθούν τα επόµενα χρόνια, σύµφωνα µε παράγοντες της αγοράς.
Αποδόσεις
Βέβαια, το 2019 τα σκήπτρα της ζήτησης θα εξακολουθήσουν να κρατούν τα µεγάλα αστικά κέντρα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και άλλες µεγάλες πόλεις. «Βλέπουµε να ανακαινίζονται και να ενοικιάζονται διαµερίσµατα, µονοκατοικίες και βίλες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη» σηµειώνει ο τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιµητικής και επιστηµονικός σύµβουλος της Solum Property Solutions, Μπάµπης Χαραλαµπόπουλος.
Πράγµατι, τα τελευταία χρόνια, η µετατροπή απρόσοδων κτιρίων γραφείων ή αποθηκών σε ξενοδοχεία ή συγκροτήµατα ενοικιαζόµενων κατοικιών αποτέλεσε πραγµατική ευκαιρία για σηµαντικό αριθµό ιδιοκτητών που πούλησαν και επενδυτών που αναζητούν καλές αποδόσεις. Μάλιστα, η συγκεκριµένη µπίζνα, που αναµένεται να συνεχιστεί το 2019, έχει προσελκύσει στη χώρα µας πολλούς ξένους που «χτενίζουν» την αγορά, αναζητώντας να αγοράσουν, κατά βάση, παλιές πολυκατοικίες που είναι δυνατόν να µετατραπούν σε υπερσύγχρονα τουριστικά καταλύµατα.
Χρυσή Βίζα και Airbnb τροφοδοτούν τη ζήτηση για τις συνοικίες που βρίσκονται ή γειτνιάζουν µε την Αθηναϊκή Ριβιέρα, ενώ η µετατροπή απρόσοδων κτιρίων της Θεσσαλονίκης σε συγκροτήµατα ενοικιαζόµενων κατοικιών αποδεικνύεται µια ιδιαίτερα αποδοτική επένδυση
Ενδεικτικά, η κινεζική Wailian Group, που αποτελεί µία από τις µεγαλύτερες εταιρείες µετανάστευσης στην Κίνα και η λιβανέζικων συµφερόντων Towa Investments είναι ορισµένοι µόνον από τους... εισερχόµενους παίκτες στην ελληνική κτηµαταγορά, που αγοράζουν, ανακαινίζουν και πωλούν διαµερίσµατα και σπίτια, µέσω της Χρυσής Βίζας. «Εκτιµούµε ότι το 2018, µέσω του προγράµµατος της Χρυσής Βίζας, πραγµατοποιήθηκαν τουλάχιστον 3.500-4.000 συµβόλαια, αριθµός που αντιστοιχεί σε επενδύσεις άνω του 1 δισ. ευρώ, χωρίς να λάβουµε υπόψη τα ποσά που δαπανήθηκαν για εργασίες ανακαίνισης. Η δυναµική αυτή θα συνεχιστεί και το 2019» σηµειώνει ο κ. Ρεβύθης.
Εκτός από ιδιοκτησίες που συνδέονται µε τις επενδύσεις µέσω Χρυσής Βίζας, το 2019 ευκαιρίες θα αποτελέσουν, κατά τον πρόεδρο της Οµοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Γιάννη Ρεβύθη, παλιά ακίνητα που πωλούνται σε τιµή χαµηλότερη των 1.000 ευρώ ανά τ.µ. Ακόµη «το φαινόµενο Airbnb αναµένεται να επεκταθεί εκτός των µεγάλων αστικών κέντρων, σε συνοικίες που διαθέτουν καλή συγκοινωνιακή σύνδεση» προσθέτει.
Εως 20% ακριβότερα
Σύµφωνα µε τους ειδικούς, τα σπίτια που βρίσκονται κοντά σε σταθµούς µέσων σταθερής τροχιάς, µετρό, ηλεκτρικό σιδηρόδροµο και τραµ βρίσκονται στην πρώτη γραµµή της ζήτησης. Αλλωστε, στις «καλές εποχές», σύµφωνα µε κτηµατοµεσίτες, υπολογίζεται ότι τα ενοίκια ή οι τιµές αγοράς ήταν µεγαλύτερες έως και 20% σε περιοχές που βρίσκονται σε ακτίνα περίπου 200 µέτρων από σταθµό του µετρό, συγκριτικά µε άλλες συνοικίες. Το ποσοστό αυτό είναι σήµερα αρκετά χαµηλότερο, αλλά η υπεραξία που αποκτά ένα ακίνητο κοντά σε µέσο σταθερής τροχιάς είναι δεδοµένη.
Ειδικότερα, ευκαιρίες είτε για πώληση, σε µακροπρόθεσµο ορίζοντα, είτε για αγορά άµεσα, αποτελούν σπίτια και διαµερίσµατα κοντά στην υπό κατασκευή επέκταση της γραµµής 3 προς Πειραιά που αποτελείται από έξι σταθµούς (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια, Μανιάτικα, Πειραιάς, ∆ηµοτικό Θέατρο). Από αυτούς οι τρεις πρώτοι αναµένεται να παραδοθούν σε λειτουργία έως το πρώτο εξάµηνο του 2019 και οι υπόλοιποι µέχρι το τέλος του 2020, µε τις τιµές πώλησης στα δυτικά προάστια να κυµαίνονται από 1.400 έως 1.600 ευρώ ανά τ.µ. για τα νεόδµητα σπίτια. Υπεραξίες αναµένεται να αποκτήσουν και τα ακίνητα κοντά στους 12 σταθµούς της νέας γραµµής τραµ, µήκους 5,4 χλµ., από το Φάληρο µέχρι τον Πειραιά που αναµένεται να λειτουργήσει τις πρώτες εβδοµάδες του νέου έτους.
Ευκαιρίες για πώληση µακροπρόθεσµα, ή αγορά άµεσα, αποτελούν σπίτια κοντά στην υπό κατασκευή επέκταση της γραµµής 3 προς Πειραιά
Ανοδικά εκτιµάται ότι θα κινηθούν η ζήτηση και οι τιµές για ακίνητα στη Θεσσαλονίκη που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τη βασική γραµµή του µετρό, µήκους 9,6 χλµ., από τον Νέο Σιδηροδροµικό Σταθµό µέχρι τη Νέα Ελβετία. Το πρώτο εξάµηνο της νέας χρονιάς θα πραγµατοποιηθούν οι δοκιµές στη γραµµή του µετρό µε στόχο το 2020 να τεθούν σε λειτουργία οι 9 από τους 13 σταθµούς, σύµφωνα µε το χρονοδιάγραµµα της Αττικό Μετρό.
Οι υπολειπόµενοι σταθµοί θα λειτουργήσουν αργότερα, ενώ το 2021 θα τεθεί σε λειτουργία η επέκταση του µετρό προς Καλαµαριά που, µε τη σειρά της, θα λειτουργήσει σαν τονωτική ένεση για τις αξίες της τοπικής αγοράς ακινήτων. Επίσης, άνοδος τιµών έχει, ήδη, καταγραφεί στους 14 νησιωτικούς και µη προορισµούς όπου η Fraport αναβαθµίζει τα αεροδρόµια, καθώς η βελτίωση των συγκεκριµένων υποδοµών προσελκύει περισσότερους επισκέπτες και κατ’ επέκταση η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται. Τα έργα ολοκληρώνονται στους αερολιµένες Χανίων, Ζακύνθου και Καβάλας, ενώ µέσα στο 2019 προβλέπεται η ολοκλήρωσή τους σε Κεφαλονιά, Ακτιο, Ρόδο, Μυτιλήνη, Σάµο και Σκιάθο.
Περαιτέρω ενίσχυση των αξιών σε σπίτια αλλά και γη εκτιµάται ότι θα καταγραφεί σε περιοχές κοντά σε µεγάλες τουριστικές επενδύσεις. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι το τουριστικό θέρετρο της Μεσσηνίας Costa Navarino, το οποίο σε συνδυασµό µε το αναπτυσσόµενο αεροδρόµιο της Καλαµάτας «Καπετάν Βασίλης Κωνσταντακόπουλος», έχουν ενισχύσει τις τιµές της τοπικής αγοράς ακινήτων. Η ζήτηση για ακίνητα στην περιοχή αναµένεται να αυξηθεί περαιτέρω φέτος, καθώς η εταιρεία ΤΕΜΕΣ, που διαχειρίζεται το Costa Navarino, ξεκίνησε λίγο πριν το τέλος του 2018 να πουλάει πολυτελή διαµερίσµατα και κατοικίες, ενισχύοντας το ευρύτερο ενδιαφέρον για την περιοχή. Οι παγίδες των πλειστηριασµών Το 2019 αναµένεται να αυξηθούν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασµοί κατοικιών από τις τράπεζες, γεγονός που για ορισµένους επιτρέπει την εξασφάλιση στέγης. Υπολογίζεται ότι θα εκποιηθούν την επόµενη χρονιά ακίνητα όλων των κατηγοριών συνολικής αξίας 2 δισ. ευρώ µε στόχο τη διαχείριση των κόκκινων δανείων.
Ωστόσο, όπως αναφέρει στο «Εθνος» ο Μιχάλης Αθανασίου, διευθύνων σύµβουλος της Αθανασίου Κτηµατοµεσίτες, το e-auction µπορεί να κρύβει παγίδες.
«Ο υποψήφιος αγοραστής δεν διαθέτει τη δυνατότητα να επισκεφθεί το ακίνητο, το οποίο, σε πολλές περιπτώσεις, είναι σε κακή κατάσταση, απαιτώντας σηµαντικές δαπάνες για εργασίες ανακαίνισης» εξηγεί. Επίσης, όχι σπάνια, τα σπίτια που βγαίνουν στο σφυρί εµφανίζουν σηµαντικές πολεοδοµικές παραβάσεις, οι οποίες απαιτούν τη νοµιµοποίησή τους, διαδικασία αρκετά κοστοβόρα, όπως σηµειώνει. ∆εν λείπουν ακόµη οι περιπτώσεις όπου ορισµένες πολεοδοµικές παραβάσεις δεν τακτοποιούνται, µε αποτέλεσµα ο ιδιοκτήτης να µην έχει τη δυνατότητα µεταβίβασης του προβληµατικού ακινήτου.
Παρ’ όλ’ αυτά, όπως διευκρινίζει ο κ. Αθανασίου, µέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασµού θα µπορούσε κάποιος να αποκτήσει ένα ακίνητο σε τίµηµα χαµηλότερο, σε σχέση µε τα δεδοµένα της αγοράς. Απαιτείται όµως «καθοδήγηση από ειδικούς προκειµένου όσοι συµµετέχουν στη διαδικασία να αποκτήσουν το ακίνητο χωρίς να βρεθούν αντιµέτωποι µε προβλήµατα» καταλήγει.
